借地上の建物を建て替えたい事情は様々なものがあるかと思います。しかし、地主との間の賃貸借契約で、建物の建て替えを行うには地主の承諾が必要と規定されていることが多く、この場合には、建物の建て替えを行うには原則として地主の承諾が必要となります。

地主との関係が良好であれば、スムーズに建て替えの承諾をしてくれることが期待できますが、借地契約という性質上、契約関係が長期間に及ぶため地主が代替わりするなどの人間関係の変化や地代・更新料で地主と揉めてしまっていたりと、地主から建物の建て替え承諾を得ることができず、建物の建て替えをあきらめていませんか？

このような場合であっても、裁判手続きを利用することで建物の建て替えが可能となるケースがあります。

よくある質問

承諾料はどのくらいの水準ですか

東京地裁の実務的な取り扱いとしては、全面的改築の場合、更地価格の３％を基準として、これに改築による床面積の増大や賃貸物件の建築等による収益の増加等土地利用効用の増大を加味して、５％程度までの間で決定されております。

※更地価格は、対象地の近隣地域内の標準的な各地の比準価格を求め、地価公示との均衡を踏まえ標準的画地の更地価格を決め、その後、個別的な要因（不整形等）の比較を行い決定します。

※承諾料は、裁判所が鑑定委員会に意見を聞いたうえで決定します。

※地代の増額が必要であるかどうか鑑定委員会の意見を求めるケースもあります。

申立てを行うにあたってどのような図面が必要ですか

予定建物の敷地図面、平面図、立面図、断面図（１００分の１サイズ、　建ぺい率、容積率等の表示）、借地の接道状況、境界から建物までの距離、間口、奥行等の採寸入り図面、仕上仕様書（開口部、外壁の構造、軒裏の構造、床またはその真下の天井の構造等、防火基準に適合していることがわかるもの）などが必要となります。

裁判所に申立を行って建て替えの承諾を得るまでどれくらいの時間がかかりますか

過去の賃貸借契約等事実関係に争いがない場合や賃貸借契約の期間満了が迫っており 地主による更新拒絶の正当性が争点になりそうな場合等でなければ、申立から鑑定委員会の意見が出るまで約８か月程度要する見込みです。鑑定委員会の意見に基づき和解が成立する場合には、その時点で解決となり、和解が成立しない場合には、手続き終結後１から２か月で裁判所による決定が出ることが想定されます。

※スケジュールについては個別の事例により前後します。